משכנתא היא ללא ספק ההלוואה הגדולה ביותר שהאדם הממוצע לוקח במהלך חייו. כיאה להלוואה גדולה מסוג זה חשוב לקבל החלטה מושכלת בכל הקשור לנטילת המשכנתא וההתנהלות השוטפת אתה. כמו כן, גם לאחר כמה שנים עשויים להיות שינויים במסלולים ובריביות של המשכנתאות וזו עשויה להיות הזדמנות טובה עבורכם לבדוק אפשרות של מחזור משכנתא. החלטה נמהרת או לא חכמה עשויה לעלות לכם בעוד עשרות/מאות אלפי שקלים. כדאי לכם להכיר מהי משכנתא, מהו מחזור משכנתא, מהם המסלולים העומדים בפניכם, מול מי אתם פועלים, מה זה אומר על שעבוד הנכס שלכם ועוד.

מתי נרצה לקחת משכנתא?

משכנתא היא הלוואה גדולה הנעה בדרך כלל בין כמה מאות לכמה מיליוני שקלים. סכום המשכנתא תלוי בצרכים שלכם וביכולות הכלכליות שלכם. בדרך כלל המשכנתא תינתן לצורך רכישת נכס מקרקעין, לדוגמה: רכישת דירה למגורים או להשקעה. נטילת המשכנתא תהיה כפופה בדרך כלל לשעבוד הנכס (או נכסים אחרים) ותידרש בהון אישי מסוים בהתאם לתנאי המשכנתא שהבנק מספק. 

מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא תהליך שבו אנו לוקחים את המשכנתא הקיימת וסוגרים אותה באמצעות משכנתא חדשה שאנו מקבלים מהבנק. המשכנתא החדשה תהיה בדרך כלל בתנאים חדשים, אחרים מהמשכנתא הקודמת וזאת משום שלאורך השנים מסלולי המשכנתא המוצעים לאזרחים על ידי הבנקים הולכים ומשתנים. תהליך המחזור יכול להועיל לנו בכמה וכמה מקרים.

באילו מקרים נרצה למחזור משכנתא?

• כאשר נרצה להוזיל בהוצאות החודשיות – אם ההוצאות החודשיות כבדות לכם תצטרכו לחשוב על האפשרויות השונות לחיסכון בהוצאות אלו. מחזור משכנתא היא אחת האופציות האפשריות לכך. הבנק לא ילך לקראתכם כל כך בקלות אולם אם תראו לו שהגעתם למצב הכלכלי שלכם בתמימות, למשל בשל פיטורים מהעבודה וירידה בהכנסות או מעבר לעבודה עם שכר נמוך יותר או הוצאות הקשורה בחיי אדם שנפלה עליכם פתאום. במקרים כאלה תוכלו לנצל את השינויים הנעשים לאורך השנים במסלולי המשכנתא השונים בבנק וליהנות ממשכנתא חדשה עם תנאים אטרקטיביים יותר.
• כאשר נרצה להגדיל את ההוצאה החודשית ולכסות מהר יותר את המשכנתא – אם למשל השתנה הסטטוס שלכם בעבודה, לדוגמה: התקבלתם לתפקיד או לעבודה חדשה עם שכר יותר גבוה או שהצלחתם לייצר לעצמכם הכנסה גבוהה יותר מעסק צדדי – תוכלו למחזר את המשכנתא שלכם כדי לסיים אותה מהר יותר. לדוגמה: אם הייתם יכולים לשלם 4000 שקלים בחודש עבור החזר המשכנתא עד היום וכעת אתם רואים שעם המשכורת החדשה תוכלו לשלם 6000 שקלים בחודש מבלי לפגוע באיכות החיים שלכם – תוכלו לחסוך כמה שנים בהשלמת המשכנתא.
• כאשר נרצה תוספת למשכנתא הישנה – ישנם לא מעט מקרים שבהם אנשים מבקשים למחזר את המשכנתא עם תוספת הלוואה על המשכנתא הקיימת. לדוגמה: משפחה המשלמת כבר 10 שנים את המשכנתא, הורידה כמה מאות אלפי שקלים מתשלומי המשכנתא אך זקוקה לתוספת הלוואה של 50 אלף שקלים לצורך כלשהו. ניתן לבקש מהבנק למחזר את המשכנתא הקיימת, בתוספת עמלת המחזור ו50 אלף שקלים נוספים כתוספת הלוואה על חשבון המשכנתא. מדוע זה מתאפשר בדרך כלל? כיוון שהנכס שלכם כעת שווה יותר מסכום היתרה שנותר לשלם במשכנתא ולכן הבנק יכול לסייע במתן הלוואה נוספת כל זמן שהבית משועבד על חשבון המשכנתא.
• כאשר נרצה לקנות נכס נוסף להשקעה – נניח שהבית שלכם שווה 2 מיליון שקלים ולקחתם מיליון שקלים משכנתא ונותרו לכם 200 אלף שקלים לסיום המשכנתא. אתם כבר מתחילים לחשוב על דירה נוספת להשקעה כצעד כלכלי חשוב עבור המשפחה. תוכלו לבדוק עם הבנק אפשרות למחזר את המשכנתא הקיימת לסכום גדול יותר שיאפשר לכם לרכוש דירה שנייה, צנועה יותר, להשקעה. 

הבנק לא תמיד ילך אתכם יד ביד:

צריך לקחת בחשבון שהבנק הוא גוף עסקי פיננסי. הם מקצוענים והם יודעים היטב היכן, כמה ולמה הם מרוויחים. האינטרס של הבנק ושל עובדיו המקבלים משכורת מבעלי הבנק, היא להרוויח על הלקוחות תוך הספקת השירות הבטוח והנוח שלהם כמובן. מצד אחד הם ירצו לשמור עליכם לקוחות מרוצים ומצד שני הם לא יעשו מהלכים שיפגעו בהם פיננסית. ישנם מקרים רבים בהם הבנק הולך לקראת הלקוח ומבצע מחזור משכנתא עם תנאים אטרקטיביים יותר: ריבית נמוכה יותר, מסלול משכנתא שונה, גובה החזר חודשי נמוך יותר וכו'. זה עוזר ללקוח לחסוך עשרות אלפי שקלים ויותר. אולם לא כל בנק ולא בכל מקרה יאשר הבנק בקשה שכזו. לכן, מוטב להיוועץ עם המומחים שלנו בקפיטל אפ שילוו אתכם בתהליך. 

תשלומים ועמלות שצריך לקחת בחשבון:

בעת מחזור משכנתא יש לקחת בחשבון חישובים של עמלות שונות כמו למשל עמלת פירעון מוקדם. עמלה זו עשויה להיות מורכבת מכמה מאפיינים כמו עמלת אי הודעה, עמלה תפעולית, עמלת הפרשי היוון, עמלת פיצוי מדד וכו'. חלק מהעמלות לא תצטרכו להישלם בהיעדר מסלול משכנתא מסוים ומחלק תוכלו להימנע בביצוע פעולות שונות. על כן חשוב להיוועץ עם המומחים שלנו לפני ההליכה לבנק.