נדל"ן הפך לאפיק השקעה פופולרי ככל שהריביות בבנקים צונחות והבורסות הופכות להיות לא בטוחות מבחינת המשקיעים הלא מנוסים. האפשרויות המוגבלות להשקעות במכשירים פיננסיים מבטיחים שהם גם סולידיים יחסית דוחפת משקיעים לכיוון נדל"ן ויש לזה סיבות. היזמים בתחום הנדל"ן נהנים היום ממימון מאוד נדיב וממקורות רבים למינוף פרויקטים, כשהביקוש לכך עולה כל הזמן ביחס ישר למידת ההתעניינות בנדל"ן. יזמי נדל"ן יודעים שאם יציגו מיזמים משלהם לצורך קבלת מימון הם אמנם יצטרכו לעמוד בהוכחה קפדנית ובהעמדת בטוחות, אבל הסיכויים של מיזמים כאלה להניב רווחים גדולים בעיני גופי המימון הרבים ולכן גם יזכו את היזמים במימון שלו הם זקוקים.
מה צריך יזם נדל"ן שמחפש מימון?
חזון ורעיון בלבד אינם מספיקים לקבלת מימון. יש להניע תהליך שלם שמתחיל במציאת קרקע ובעלות עליה, הכנת תכנית אדריכלית, הגשת אישורים וקבלת היתרים, מחקר על סיכויי המיזם להצליח ותחזית לתשואות ולרווחים, הוצאת מכרזים בהליך תקין והחשוב מכל – הוכחה של ליווי מקצועי של עורכי דין, אדריכלים ורואה חשבון שמפקחים על כל התהליך ומכינים את המיזם להגשה גם לקרנות ולגופי מימון שונים. כמובן שחובה גם לעמוד בהתחייבויות לרשויות המס, רשויות מקומיות ותשלום אגרות שונות, ולהיות בעלי עבר נקי וללא עבירות הקשורות לתחום.
חשיבות המימון במיזם נדל"ני
מימון למיזם נדל"ני הוא הדרך היחידה לא רק להתחיל אותו אלא גם למסור אותו. אם מדובר בקונים שרכשו את הדירות או החנויות מראש, הם חלק מהמימון של המיזם אבל זה נעשה בדרך כלל כבר לאחר שהמיזם יוצא לדרכו ויש כבר מה להראות להם. זה לא אותו דבר כמו להניע חזון מההתחלה ולהציג אותו שלם לגמרי למשקיעים. חובה שיהיה ליזם הון ראשוני שאתו יוכל להתחיל את הבנייה ולשלם לבעלי המקצוע שאתם הוא עובד. בדרך כלל, לאחר השלבים הראשונים אפשר להגיע לקרן מימון נדל"ן או כל גוף מימון שיכול לעזור לו להשיג עוד.
מיהם הגופים המממנים נדל"ן בישראל?
- הון עצמי של משקיעים יזמים – של היזם עצמו, של חברים ומשפחה או התארגנות פרטית של אנשים שמכירים זה את זה ומסתמכים על ההון של עצמם בלבד. זוהי הדרך המועדפת תמיד כדי להימנע מחובות והלוואות וכדי להימנע מבעיות של בעלות או כשלים שיובילו לכך שהנכס יעבור לידי נושים כעירבון. מכיוון שזה לא תמיד אפשרי, רצוי שלפחות ההון העצמי יהיה כמה שיותר גבוה או שהשותפים הפרטיים יידעו בדיוק לאיזה מיזם הם נכנסים ועד כמה הם מוכנים לכך ולקשיים צפויים.
- בנקים מסחריים – אפשרות ששמורה רק למי שנחשב ללקוח מעול הוליזם סדרתי שגם הוכיח את עצמו במשך השנים כלקוח אמי וככזה שהניב רווחים לבנק גם מהלוואות אחרות שלקח ומיזמים אחרים שלו. בקיצור, מי שהבנק רואה בו שותף לעסקים.
- חברות אשראי וחברות ביטוח – חברות שמוכנות להשקיע את הכספים שהן מגלגלות בדרך כלל אבל חייבות להבטיח אותם על ידי ערבונות וביטחונות. הריבית תשקף גם את השאיפות העסקיות שלהם להיחשב למלווים מוסדיים שמשקיעים בתבונה את כספי המבוטחים והלקוחות שלהם בצורה כדאית.
- גופים חוץ בנקאיים פרטיים – חברות מימון שיש להן עניין מיוחד בהשקעות עסקיות על ידי הלוואות ליזמי נדל"ן, כמו חברת קפיטל אפ, שמתמחה בהלוואות גדולות במיוחד למיזמים כאלה שדורשים חמצן פיננסי רב. התאנים בחברות כאלה חייבים לשקף את הסיכון ואת האמון שנותנים ביזמים.
- הנפקת אג"ח – אפשר לגייס כספים על ידי הציבור בעזרת הצגת תשקיף מבטיח כדי לרכוש את אמונם. זוהי דרך שמחייבת אמון מלא וגם עמידה בהבטחות בגלל המסגרת הנוקשה והמחויבות למשקיעים שנוספים על הדרך.
דרכי המימון המגוונות
כספים שנהוגים בתחום הנדל"ן לא חייבים להיות במזומן או דרך האשראי, אלא גם יכולים להגיע דרך עסקאות שונות שהיזמים יכולים לעשות, כמו להבטיח דירות או שטחי מסחר למשקיעים, הסכמים וחוזים עם נותני שירותים שיכולים לפרוע את התשלומים שמגיעים להם רק לאחר שיתקבלו כספים ראשונים מקונים של הדירות או החנויות או המשרדים בפרויקט, וגם בעזרת עסקאות ומימונים שונים של גופים כמו הקלות והטבות בהתחדשות עירונית ועוד גופים שרואים במיזם הזדמנות להשקעה משום שהוא משרת מטרות מסוימות, כמו מטרה חברתית.
שאלות ותשובות
זה תלוי במיזם ובתנאי העסקה. יש גופים שירצו להיכנס כמשקיעים ולכן ישמחו להלוות כספים בכפוף ליכולות שלהם, ויש גופים כמו בנקים שידרשו בטוחות וערבויות וישעבדו את הנכס כדי להבטיח את ההחזר של ההלוואה.
מכיוון שמדובר באינטרס עסקי, אף גוף לא יממן את כולו מבלי שיעמוד נגד המימון שווי ערך מתאים. כמו כן, על בנקים מסחריים יש פיקוח כדי למנוע הפסדים בגלל שיקולים לא עסקיים ולא נכונים ולכן יש הגבלות על סכומים ומסגרות המיזם. יש דרישות להון עצמי מינימלי, יש התחייבויות שונות שחייבות להיבדק ומגבלות שונות שקיימות בענף ומחייבות התייחסות.
התחשיבים של מיזמים כאלה בדרך כלל אמורים להיות שלמים ולכלול את כל המיזם ולכן מימון באמצע המיזם נעשה במקרים מיוחדים שבהם המיזם נקלע למשבר או כאשר החישובים חסרים ולא מספקים. קורה גם שמיזם יוצא לדרכו בידיעה ברורה שיידרש מימון נוסף בהמשך הדרך, והיזמים סומכים על כך שיהיה אטרקטיבי מספיק כדי לגייס אותו.
גוף פיננסי שמלווה את המיזם חייב להיבחן בעצמו גם על ידי היזם, כך שהוא יוכל להבטיח את הכספים שמגיעים למיזם מבלי שהזרם ייפסק באמצע. זה מחייב התחייבויות וחוזה מפורט שמפרט את הסכומים ואת שלבי המיזם. במקרים רבים המימון הוא דווקא זכות למממן משום שהוא יכול להרוויח מכך לא רק ריבית. אפשר לערוך עסקאות שונות עם הגוף שמלווה את הכסף אם זה מעניין אותו ומבטיח לו אחוזים בעתיד מהבעלות או מהרווחים. לכן עובדים על העברת כמה שיותר נתונים כמו תחשיבים שונים, עלויות קרקע ומיסים, הוצאות תפעול וערבויות לכל הצדדים שדורשים דוחות כספיים.
